5月份，受疫情影响，北京二手房成交跌入谷底。在此之后，以减少贷款利率为主的优化政策开始颁布，6月至8月，二手房市场成交迎来了一波“三连涨”。据统计，8月北京二手房网签13920套，环比增长12.8%。
　　同时，二手房提供量也有所增加，业主挂牌价格预期有所转弱，二手房市场“以价换量”态势凸显。
　　伴随楼市回暖信号不断，市场对二手房的关注度也有所升高。业内觉得，现在交易双方价格博弈尚没有完成，下面在政策没大范围调整的状况下，市场将继续处于盘整状况，同时会进一步向买方倾斜。
　　价格博弈加剧
　　挂牌量增长看房热情却降低
　　当下的北京，二手房市场两极化现象十分紧急。
　　好房屋不愁卖，甚至有人抢着买；没优势的房屋，不只升值无望，连卖出去都非常难。
　　坐落于亦庄的和成璟园8月末上架了一套95平米的3居室房源，价格530万元。无论是均价还是总价，在同小区中都处于底部地方。相比在售的同户型房源，价格要实惠10万|20万元。对于这种降价二手房，经纪人张铭表示，近两个月小区内挂牌房源增多，不少人都是卖了房再置换新房，因此在价格上就有了松动的空间。
　　在整体大环境下行的趋势下，二手房东的心态也跟着发生了改变，当库存增加，特别是相同种类型在售房源增多的时候，降价卖房就会变成正常状态。
　　依据58安居客房地产研究院报告显示，8月份有更多的二手房挂牌供应，北京新增挂牌房源量环比7月份上涨了6.9%。
　　“大多数挂牌卖房的人都是为了置换出资金，有些是为了补贴买卖现金流，有些是为了换房。这类着急供应的房东，总是会主动下调20万左右。”坐落于昌平的房地产经纪人赵宇表示，他所在的领秀慧谷社区，近两个月成交了二十多套房屋，绝大部分房源都有肯定的溢价空间。整体上看，交易双方关于价格的博弈仍很焦灼。买房人担忧会踩到高点，而卖房人则觉得年底会触底反弹。
　　特别是在一些关注度比较高的板块，部分房东对于价格的预期从今年开始一路走高，与用户形成了明显的预期背离。麦田剖析师告诉北青地产，像回龙观的一些次新小区，就在价格提高后，反而出现了看房人降低，去化变慢，周期拉长的状况。
　　从二手房的成交实质状况看，可以卖得好的房源，要么是总价较低，户型较小的刚需盘，要么就是配套齐全的改变盘。其余较为普通的房源，想迅速出手，只能降价卖房。
　　麦田房地产剖析师就对北青地产表示，8月份虽然房源挂牌增多，但购房者的看房热情和7月相比却有所降低。一方面是由于双方对于后市的预期有所分歧，买房人的观望情绪仍然较重，其次也是由于市场处于调整期，价格的波动，让不少购房人选择持币观望。
　　步伐回归正常
　　8月北京二手房成交呈“三连升”
　　数据显示，8月北京二手住宅网签量为13920套，环比上月12338套上升了约12.8%，但同比去年8月的15942套下滑约12.7%。
　　在业内看来，北京二手房月成交量在1.2万|1.5万套是正常区间范围，8月网签近1.4万套说明整体市场运行比较平稳，尽管仍处于调整阶段，但正在越来越复苏回温。“需要说明的是，网签数据具备滞后性，没办法准时反映市场实质走势。”剖析师表示。
　　从恢复的角度剖析，剖析师觉得，8月二手住房市场势头明显放缓，成交量相较7月已开始回落，与疫情前正常月份水平相当；由此，初步判断为疫情期间积累的需要已在6、7月份充分释放，市场步伐回归正常。
　　值得一提的是，从6月开始，北京二手房成交量呈逐月上升的趋势，至此8月已经出现了“三连升”。麦田剖析师剖析，“三连升”的背后是5月份北京遭遇疫情，部分小区风险控制，成交基数低所致。从成交量来看，这三个月北京二手房市场逐月回升，市场已经走出最底部，目前市场进入调整阶段。
　　不仅成交量上升，市场均价也有所微涨。据中指研究院监测统计，北京8月二手房平均价格为75529元/平米，环比上涨0.28%，同比也上涨4.27%。
　　对于二手房平均价格上涨，多位业内人士觉得，主要来自市场层面的观望情绪主导，现在大多数房东不着急出手，惜售以求卖出好价格的心态较为明显。
　　除此之外，聚焦到二手房市场成交结构，面积和地区出现了明显分化，优质房源一房难求。从面积段来看，中小户型和豪宅卖得好，中间面积段行情一般。
　　其重要原因在于，刚需第一套房一般受制于总价、通勤等诉求，相较于新房楼盘，对应的二手房可选择的范围更广，且地段周围配套更完备；而豪宅用户将房屋作为资产看待，在当下更利于发挥保值用途。
　　企稳信号明显
　　市场向买方倾斜
　　从年初以来，多次要紧经济会议中都提到，合理支持刚性和改变性住房需要。特别是信贷端迎来积极变化，市场活跃度有所提高。
　　以首都北京为例，在5年期以上LPR遭遇年内三降后，8月北京首套及二套房贷款利率下限已降至4.85%和5.35%，这也是自LPR捆绑房贷利率后，北京首套房贷利率初次跌破5%。
　　在政策暖风的带动下，二手房市场渐渐企稳。
　　麦田剖析师表示，现在交易双方价格博弈尚没有完成，下面政策若没大范围调整的状况下，市场将继续处于盘整状况。预计9月份伴随挂牌房源的增多，房东下调挂牌价的重压会进一步增大，市场会进一步向买方倾斜。
　　北京链家研究院则觉得，目前金融和政策环境整体宽松，尽管居民购房按揭本钱在进一步降低，但对市场的刺激用途并不明显。现在，市场预期处于稳定状况，交易双方观望情绪皆较为明显。预计将来一段时间内，北京二手住房市场将维持目前修复的态势，稳定发展。
　　展望将来，中指研究院预计，各地政府将继续“用足用好政策工具箱”，因城施策稳楼市。伴随楼市政策环境的持续改变及传统销售旺季的到来，部分一二线热门城市房产市场或越来越企稳恢复。(文/宋欣 本报记者 李桁 应受访者需要，张铭、赵宇皆为化名)
　来源：北京年轻人报