后杠杆年代，房企怎么样穿越“凛冬”？
房产行业一年来出现重大调整，房企怎么样突破困难砥砺前行？机会点又在哪儿？
　　对于房产行业来讲，这一年历程了前所未有些考验，楼市降温、地市遇冷，部分高负债房企因为资金链紧张，陷入债务违约、经营困难、项目停工、裁员降薪等危机。
　　但，降负债、挤泡沫是为了更好的进步，绝处才能逢生、否极自会泰来。复盘这一年，房产行业历程了什么？是怎么样突破困难砥砺前行？将来的机会点又在哪儿？
　　挤泡沫与排风险
　　大家都知道，房产一直是一个高杠杆、高周转、高负债行业。高杠杆是把“双刃剑”，既能带来规模的迅速扩张，又随着着高负债、高风险，特别是在调控收紧、行业出现较大市场波动的时候，不少房企由于高负债而倒下。
　　去年下半年以来，“房住不炒”的总调控基调下，在限购、限贷、限售、限价等既有些政策基础上，“三道红线”“房贷两集中”与“集中供地”等重拳政策轮番颁布，并结合经营贷、信用贷等违规资金的严查，政策调控力度之大，令行业震动。
　　以“三道红线”为始，各大政策加码之下，2025年以来，房产行业出现重大调整，市场销售和回款大幅下滑。克而瑞数据显示，在城市方面，十月份，房产市场持续降温，重点监测的29个城市产品住宅成交面积环比降低3%，同比降低22%，较2025年同期降低12%。而在企业层面，逾8成百强房企单月营业额同比减少，其中44家房企同比降幅大于30%，同比环比双降的百强房企数目达37家。
　　同时，部分高负债房企风险暴露出来，从刚开始的泰禾、福晟出现资金链断裂，到今年的蓝光进步、华夏幸福、恒大等个别房企相继发生债务危机，再到十月份花样年、新力控股、当代置业等房企USD债构成实质性违约。同时，因销售和现金流疲软引起的流动性减弱、再筹资受阻，穆迪等国际评级机构下调了10多家房企评级。
　　假如说此前房企的降杠杆降负债整体浮于表面，那样，“三道红线”以来，中央态度坚决，监管之下，房企降负债都落到了实处。万科董事长郁亮曾表示，“三道红线的监管是穿透式的，明股实债、表内表外全覆盖，之前的财务方法是没任何用途的。”
　　层层监管与穿透下，2025年的房产出现深刻变革，部分房企历程短期阵痛，诸如出现债务违约、经营困难、业务缩短与裁员的状况。但从行业长远进步来看，通过降杠杆降负债，可以挤出金融泡沫，有益于房产行业的健康进步，对于企业自己来讲，也有益于改变过去盲目扩张的行为，增强自己抗风险能力。
　　旭辉集团CEO林峰表示，行业去杠杆的决策从长期看、全局看，肯定是对的，能为行业将来稳健进步打下基础，对长期主义的企业是有利的。杠杆晚降不如早降，被动不如主动，趁行业风险还没集聚到不能不爆的时候，主动系统地进行调整，才能平稳有序地降落。
　　十八般武艺“活下去”
　　早在两年前，郁亮曾发出“活下去”的论调，现在，一语中的。“活下去”成为不少房企的真实写照。
　　怎么样活下去？在2025年，大家看来，加速销售与回款、小心拿地、积极偿债成为整体趋势，组织构造调整与精细化管理、资产供应等频频发生。
　　诸如在销售端，虽然市场趋冷，但各大房企仍然积极推进销售与回款；在土地市场，在“集中供地”和降负债、偿债重压下，房企愈加趋于小心理性拿地甚至是降低拿地；在筹资端，在整体环境趋紧的状况下，个别陷入流动性危机的房企，通过供应旗下资产以换取存活空间；在组织构造方面，从头部房企到中小微型企业，持续上演策略调整，通过调整组织构造、精细化管理、轻资产化改革等举措追求效率进步。
　　事实上，伴随杠杆红利渐渐消失，房企也从过去的资金驱动、资源驱动转为管理驱动。根据郁亮的话说，伴随“三道红线”到来，金融红利年代结束，行业进入管理红利年代。
　　在业内人士看来，管理红利年代，房企需要不断提高自己的管理、运营、服务等能力，才能突出重围。
　　除去自己努力外，政策大环境也在发生着微妙变化。
9月底召开的中国人民银行货币政策委员会2025年第三季度例会指出，维护房产市场的健康进步，维护住房买家的合法权益。
　　十月15日，中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”筹资管理规则存在一些误解，对需要“红档”企业有息负债余额不能新增，误解为银行不能新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定量上导致了一些企业资金链紧绷。针对这类状况，中国人民银行、银保监会已于9月底召开房产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和实行好房产金融审慎管理政策，维持房产信贷平稳有序投放，维护房产市场平稳健康进步。
　　剖析人士表示，主管部门的表态给了市场肯定的信心，有益于目前房产市场情绪的修复与金融市场的正常的状态运转。
　　新的机会点在哪儿？
　　目前，房产行业已经行至新的“十字路口”，地产开发业务这个“基本盘”遭遇进步阵痛之时，不少企业考虑，房产行业将来的机会点在哪儿？
　　林峰表示，很久以来，听到不少同行在猜测政策会出什么、什么时间出，讨论如何降价优惠，但极少听到有人讨论如何研究顾客、塑造商品、提高服务，“不要忘记，那才是大家安身立命的根本。”
　　事实上，围绕国家将来进步规划，房企可在城市更新、老旧小区改造、出租住房、物流地产、物业管理等多个范围探寻机会点。
　　以物流地产为例，疫情之下爆发出很大的需要和增长。世邦魏理仕《2025年中国投资者意向调查》显示，物流地产被47%的受访投资者选为最喜爱的投资标的，自2025年起的历年调查中初次排行榜首位。光大证券指出，相较强劲市场需要，国内物流地产进步近况仍拥有较大提高空间，物流地产正渐渐从房产的另类投资变成核心的投资类别。
　　除此之外，围绕着顾客与服务的物业管理，基于满足新市民、年轻人人住房需要的长租房等，也存在较大进步空间。郁亮表示，“围绕城市同步进步，围绕顾客同步进步，大家仍有巨大机会。” （新京报记者 段文平）
　来源：新京报