被签约问题仍存在 证券化潜力待挖掘
租金贷上路 叫人喜且忧
租房，是让不少在大城市工作的青年头疼的事，特别是押一付3、半年付甚至全年付的租金支付方法，常常让现金并不充裕的他们犯难。而近期很多长租公寓推出的“租金贷”业务，为他们提供了新的房租解决方法。
所谓“租金贷”，指的是租客在与长租公寓企业签下租约的同时，与该企业合作的金融机构签订贷款合约，一般由该金融机构替租客支付全年房租，租客向该金融机构按月还清租房贷款，相应的贷款利息一般由长租公寓企业代为支付。将按季支付变为按月支付，“租金贷”渐渐获得了不少租客的欢迎。
据58同城、安居客、赶集网联合发布的《2025年一季度住房出租市场报告》，截至现在国内长租公寓品牌达到1200家，运营房子数目已超200万间。考虑到租房市场的巨大潜力，愈加多长租公寓企业、金融机构也开始参与“租金贷”中。
不过，在“租金贷”运行过程中，也出现了一些让租客疑惑的问题。有些租客在无声无息间“被签”下了“租金贷”合约，有些租客对提前退租时需缴纳的成本感到疑惑……
被签约的“租金贷”
技术员张政(化名)已在北京打拼了三四年，历程过很多次换房、搬家的租房故事。但去年最后几个月在蛋壳公寓租房时遇见的“租金贷”，让他既欣喜又担忧。
2025年十月，张政与长租公寓企业蛋壳公寓签约了一间房屋，使用“押一付一”的方法支付租房款项。按月支付房租，是之前其他租房机构从未向张政提供过的支付方法，这让他对以后的租房生活有了更多向往。
11月初，张政正式入住了这间房。但入住没几天，一封由某网络金融机构发出的借款协议，让他蒙圈了。这份邮件上了解地写着，张政与该机构签订了为期一年的贷款协议，每月还款金额刚好是蛋壳公寓的房租。
因为租房前公寓管家(租房经纪人)并未提及还需要办理贷款业务，张政感到非常纳闷。于是他联系之前带他看房的公寓管家，但其回复称自己已经辞职，让他联系蛋壳公寓的客服职员。而客服职员并不知道该贷款业务的来龙去脉，甚至说蛋壳公寓并未与该网络金融机构拓展合作。
多次联系蛋壳公寓客服无果后，张政又把电话打给了该网络金融机构的客服职员，但刚提到租房贷款的问题，客服又以信号不好为由将电话挂了。
有了这类历程，张政担忧可能在自己不知情的状况下，蛋壳公寓已经替自己签下了租房分期贷款的协议。出于资金安全考虑，他快点在官方网站办理了退租，但让他没想到的是，贷款协议一直很难消除，还需要他向上述网络金融机构缴纳一笔违约金。
为什么租客会“被签下”租金贷款合约？记者联系了蛋壳公寓的管理职员，但并未得到准时回话。蛋壳公寓官方网站显示，租客需签约蛋壳公寓房源，并通过金融平台确认征信记录好，达到法定贷款年龄的，才可用“蛋壳分期月付”。但官方网站上并未呈现具体合作的金融平台，与合作方法，也未显示租客“被签约”是什么原因，与相应的解决方法。
据悉，蛋壳公寓是紫梧桐(北京)资产管理公司旗下的高档白领公寓品牌，现在已进入北京、深圳等8个城市的租房市场。今年2月，蛋壳公寓宣布完成1亿USDB轮筹资。
贝壳找房首席经济学家杨现领告诉中国年轻人报·中青在线记者，“租金贷”普通的模式是，公寓把房屋租给租客，租客向金融公司申请出租贷款，金融公司一次性把租金支付给公寓，租客再按月偿还金融公司贷款，甚至押金都可以申请贷款。
杨现领觉得，“租金贷”本身是一个中性的工具和方法，但需要打造在契约自由、契约公平、契约严守的基础之上。假如在租客不知情的状况下，中介公司或公寓为其开通“租金贷”，一旦出现违约，租客仍需要偿还贷款，这显然对租客不公平。就借贷关系来看，假如租客不可以按时还款便会构成违约，大概影响到租客的征信。
杨现领也注意到，早在2025年租房分期市场就迎来了一次洗牌，一些租房分期公司为了冲量与很多中介合作，缺少健全的风控体系，致使爆发一年后破产潮。
易居研究院智库中心研究总监严跃进剖析，“租金贷”在租客签约前看着非常便利，但租后的各类问题仍然存在。比如，一旦租客在中途不想继续租住，或者房东中途需要收回房源，那样原有些租房关系被打破，而“租金贷”是不是还要继续足额还款，非常或许会引起各方纠纷。
广受有关企业的追捧
虽然在具体实践中可能存在上述问题，但在大的行业变化中，“租金贷”已经成为不少租房公寓企业、金融机构追捧的办法。
比如，国内规模最大的长租公寓自如为租客提供两种租金分期服务：一种是与京东金融合作的“自如白条”，租客初次付款仅需交押金+首期房租+服务费，之后每月支付当期房租+服务费+分期手续费；另一种是与中国对外经济贸易信托公司合作的自如分期，由租客向其申请出租贷款，外贸信托公司一次性把租金支付给公寓，租客再按月偿还金融公司贷款。
除此之外，银行、网络金融机构、消费金融机构也开始介入房租分期贷款市场中。
2025年年底，中信银行、建设银行等银行纷纷推出住房出租贷款商品，对符合条件、有长租需要的个人发放，用于一次性支付租金等租房有关成本。今年5月初，工商银行四川分行与龙湖地产旗下的成都冠寓合作，在成都试点推出长租公寓房租信用卡分期付款业务。
除此之外，支付宝、京东金融也进入租房范围，通过“在线支付+信用租房+消费金融”塑造租房平台。元宝e家、平安好房等消费金融平台也介入其中。
为什么房租分期贷款存在明显不足，仍然广受追捧？苏宁金融研究院高级研究员薛洪言剖析，2025年12月现金贷新规之后，挖掘各类消费场景、拓展场景分期业务成为消费金融机构的重点转型方向。就长租公寓而言，伴随房产市场由增量转向存量，租房市场规模超万亿，相应的分期贷款空间巨大，吸引各方加速布局。
除去吸引力以外，薛洪言还注意到租房公寓企业拓展房租分期业务的内在推进力：因为国内租售比处于高位，长租公寓行业将持续面临盈利难点，有强烈的动机通过金融等增值服务增厚盈利水平。
在租房市场活跃的一二线城市，租售比长期处于高位。中国社会科学院城市所5月发布的房产蓝皮书《中国房产进步报告2025》显示，一线城市中上海的租售比为644，深圳为627，广州为600，北京为594。而在国际上，租售比一般处于200~300之间。
最惊人的是厦门。数据显示，今年1月厦门房价与租金比值为1100。这意味着假如房价与租金维持不变，需要91.7年才能通过租金回本。除此之外，廊坊、惠州、石家庄、合肥、南京等地的租售比也高于上述4个一线城市，位列全国第2至第5名。
不过，这也是租房分期业务能否做大的要紧首要条件。长租公寓企业优客逸家的开创者兼CEO刘翔告诉中国年轻人报·中青在线记者，这非常可能是现在租房及租房分期市场进步所面临的最大问题。“租售比不正常，就会致使一个问题：出租型资产的收益能否在市场上形成有竞争优势的金融商品？假如不可以的话，就非常难去推进做大做强。”
寄予资产证券化的厚望
在租客端便捷但也存在明显问题的“租金贷”，在租房企业端，则被寄予了资产证券化的厚望。
以前述第二种自如租金分期贷款为例。
2025年中秋节，自如发行了第一只以该房租分期小额贷款为底层资产的资产证券化商品，规模5亿元，运行到今天尚无逾期记录。将来1年内，自如将在上海证券交易平台完成共计20亿元的资产证券化商品。
薛洪言觉得，因为出租市场是典型的重资本投入行业，资金消耗大，通过资产证券化，出租机构可以迅速盘活存量资产，在行业风口期迅速做大做强。同时，先自持物业后通过出租分阶段收购资金的业务模式，也很合适资产证券化。因此，资产证券化有望成为长租公寓市场中一条要紧的资金途径。
身为租房市场的创业人士，刘翔和他创办的优客逸家近期也在进行依托房租的资产证券化尝试。刘翔觉得，类似“租金贷”如此分散、小额的贷款业务，传统金融机构不可能一一核实，非常难形成大规模的资产包和金融商品，这给租房运营企业带来更高的需要。
在他看来，要发挥租房范围的资产证券化潜力，业内还需要更多租房公寓企业达成规模化、数字化运营。“金融的核心是风控，风控的核心是数据，只有这个行业的运营数据化，它才能透明，才有金融的基础。”
除去行业变革，刘翔还期望政策方面可以释放更多“红利”。
创业的这几年，刘翔常常往返成都、北京等地，关注和呼吁给租房市场提供更多政策支持。在他看来，近两年国家和一些地方推出的允许“商改住”，甚至“工改住”，与集体土地入市、底价的租房专项用地等政策手段，从源头上提供了较底价格的土地和房地产资源，起到了非常不错的成效。但还可以释放更多的“政策红利”，让符合市场收益率的金融商品得以诞生与认同，从而推进租房市场进步壮大。
严跃进则向记者具体讲解了“政策红利”的方向。“房租的证券化一定是要去做的，但有一个首要条件，就是出租市场需要要达成租售同权。”在他看来，只有租售同权真的落到实处，“租金贷”才能获得更多关注，逐步落地资产证券化的金融商品，才会有更多企业想参与其中，逐步打造相应的规范。 (中国年轻人报·中青在线记者 王林)
来源：中国年轻人报